【摘 要】中国房价多年来一直呈现上涨趋势，个人投资房地产业也逐渐成为一种新型投资方式。本文通过对中国房价的预测，就个人投资房地产业的投资回报衡量方式及注意事项进行了论述，以期对个人投资房地产取得理想收益有所帮助。

　　【关键词】房价；投资；回报

　　中国房价从十多年前开始上扬后一直呈上涨趋势，未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力表现在我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。下跌崩溃论主要是有人认为房地产存在泡沫，连著名的地产商都在提醒存在泡沫，价格已经很高，高得离谱。如果马上搞不动产登记，房价立即下跌；其次，二、三、四线城市住房供应增加，价格甚至会走向崩溃。如温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌。

　　但综合国内外房地产的情况分析，中国房价会基本保持在现有价格水平，不会出现大幅下跌的现象。与股市相比，同为金融产品，股市可以在短时间内进行大量交易，而房地产不可能在短时间内进行频繁交易，而且相对于真正的金融产品都有集中固定交易场所来说，房地产做为非常特殊的金融产品则没有，所以从这点上讲，房地产不可能存在崩盘。同时，房地产价格也不会大降，主要原因在于中国房地产价格的攀升主要是地租级差化的过程，而这个过程是不可逆转的；其次，我国房地产价格还存在成本上的刚性，因为价格最终是由成本与利润决定的，房地产成本主要土地成本、建筑成本和各种税费及营销成本组成，这些成本中哪一项也不会有太大变动，因此房地产价格也不会大降的可能。

　　1 概念

　　个人投资房地产，主要指以非公有的形式从事商品住宅房、商铺和商用写字楼的购置租售，从中获取收益的行为。由于国内房地产市场在将来不会出现下跌趋势，所以对于个人投资房地产，在相当长的一段时间仍然会取得理想的收益。

　　2 个人投资房地产的投资回报衡量方式

　　个人投资房地产主要是通过投资回报率来衡量是否能收到最大化的收益，投资回报率公式为：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%。从投资回报率公式可看出，个人可以通过降低销售成本提高利润率，对于投资房地产的投资回报，可分为两种模式进行衡量，一种是不考虑货币时间价值的回报率计算方法，二是考虑货币时间价值的回报率计算方法。

　　2.1 不考虑货币时间的投资回报率计算方法

　　租金回报率：较适用于一次性付款购房。具体计算方式是：租金回报率=每月租金收益×12 /购房总价。如李先生在某小区购得一套商品房，总价为35万元，成交单价为7000元/平方米，一次性付款成交。对外出租后租金为1800元/月，那么张先生的租金回报率为：租金回报率=1800×12/350000=6.17%。

　　投资回报率：较适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是：投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。如：李先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成11万元，按揭贷款24万元，月供款约为1500元（供13年）。李先生将其以月租金1800元出租，此时投资回报率=（1800-1500）×12/（110000+0）=3.27%。

　　投资回报率分析计算公式：投资回报率=（税后月租金-物业管理费）×12/购买房屋单价。此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资，但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析，因此采用不同的付款方式和不同的计算方法对于投资回报率的结果影响较大。

　　2.2 考虑货币时间价值的回报率计算方法

　　以租还贷方式：其计算公式为：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）×12。这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资，该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有其片面性，这种投资类型通常被划分为即刻回报型和培养回报型。

　　进出差价对比方式：其计算方式为：投资回报率=（售出价格-购入价格-相关购入费用）/（购入价格-相关购入费用）。同时，判断投资回报率的标准，如商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致是：商住两用物业合理汇报率为10—12%、投资临界点大于7%、超高回报率15%以上；烂尾番生物业合理汇报率为9—10%、投资临界点大于6%、超高回报率20%以上；地铁物业及名校物业合理汇报率为3—6%、投资临界点大于3%、超高回报率10%以上。

　　3 个人投资房地产应注意的因素

　　对于个人投资房地产，为了最大化地取得投资回报，关于投资过程中除了对投入产出比这一关键因素考虑外，也应该注意以下因素：

　　（1）指房地产自身及其周边环境状态，如该房所处的小区的位置、建筑物的外观、朝向、结构，以及房间的内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等；商品房内在品质提高、效用增大也有利提高租售房价上涨；再如房屋的朝向也会影响房价，在中纬度地区，朝南的住宅就比朝北的住宅舒适，因而租售价格也高。

　　（2）由于房地产的个别性，房地产租售价格受自身因素制约的现象是非常明显的，这是房地产与一般商品不同的一个重要表现，即房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，租售价格往往也较高，而如果其紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河沟等视觉、空气污染源，则租售价格就低。同时，如果其位于市中心位置，配套市内设施、对外交通、通讯信息等成本低廉，租售比也会大有优势。

　　（3）房地产价格具有显著的个别性，它是指每宗房地产都有其不同于其他房地产的价格，其原因主要是由房地产物质实体空间的固定性、不可移动性，房地产实际的价值和使用价值是各不相同的，因而其价格也具有个别性。例如一个按同一建筑设计方案所建筑的住宅小区，其中每一幢楼都有不同的具体位置，因而在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同，租售价格也会有所差别；再如，同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别，房价也会有差别，正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值，因而表现出不同的租售市场价格。